✍️ جعفر جعفرزاده_وکیل پایه یک دادگستری
با لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ازسوم تیرماه سال ۱۴۰۳ که هدف آن سلب اعتباراسناد عادی در زمینه معاملات غیرمنقول است تا ریشه بسیاری از دعاوی مانند فروش یک ملک به چند نفر به کمترین میزان خود برسد ،تنظیم هرگونه سند عادی و قولنامه‌ای برای اسناد حدنگاری که از این تاریخ صادر می‌شود ممنوع و اگر برای انتقال این اسناد،سند عادی تنظیم شود در مراجع قضایی غیر قابل استناد و مجازات‌هایی نیز برای دلالان معاملات، مشاورین و بنگاه‌هایی که چنین کاری کرده‌اند پیش بینی شده است
بر اساس ماده ۳ این قانون، همه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی ،مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی منعکس کنند
مردم باید بدانند پس از گذشت یک سال از تاسیس «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن باید در “سامانه سامانه ثبت الکترونیک اسناد” ثبت شود
اسناد ثبت نشده راجع به اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در هیچ یک از دستگاه‌های اجرائی پذیرفته نخواهد شد و در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی مالک ملک شناخته می شود که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده یا از مالک رسمی ارث برده باشد
گر کسی نسبت به ملکی ادعای مالکیت داشته باشد، تنها دو سال بعد از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، مهلت دارد تا مستندات ادعای خود را در این سامانه بارگذاری کند و بعد از آن نیز دو سال برای تنظیم سند رسمی و یا طرح دعاوی مرتبط در مراجع قضائی زمان خواهد داشت
مجازات ثبت اسناد عادی در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی با علم به عدم استحقاق به موجب تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون الزام، شخصی که با علم به عدم استحقاق رأساً یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده کند، به جزای نقدی معادل بیست درصد (۲۰%) قیمت روز ملک محکوم خواهد شد.
به بیان ساده این قانون بدین معنا است که معاملات غیرمنقول در قالب سند رسمی تنظیم شوند و با این قانون، اسناد عادی تنظیمی در مشاوران املاک فاقد وجاهت قانونی هستند و مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی باید نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس می‌کنند. بر اساس فرآیندهای اجرایی این قانون، وقتی پیش نویس سند تنظیم می‌شود، بلافاصله پیامی از طریق سامانه به بانک‌های اطلاعات جامع املاک ارسال و مانع هرگونه سوءاستفاده و کلاهبرداری و فروش مال غیر خواهد شد
شایان ذکر است اسنادی که قبل ازسوم تیرماه سال ۱۴۰۳ صادر شده اند کماکان امکان نقل و انتقال عادی را تا استقرار سامانه‌ها و ملزومات پیش بینی شده در قانون خواهند داشت و به موجب ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تا ۱۳ خردادماه ۱۴۰۴ برای راه‌اندازی این سامانه مهلت دارد ضمن اینکه دارندگان اسناد عادی از زمان راه اندازی این سامانه یکسال فرصت دارند تا مدارک و مستندات و ادعاهای خود را جهت دریافت سند رسمی، در این سامانه ثبت نمایند و اتحادیه مشاورین املاک و کانون سردفتریاران و دفتریاران کشور نیز آمادگی‌های لازم طی هماهنگی‌های صورت گرفته برای هدایت مردم و پیگیری امور آن‌ها خواهند داشت